Quebra de contrato de compra e venda de imóvel por falta de pagamento

Se você está com um imóvel à venda, preste bem atenção nos possíveis compradores e a forma de pagamento oferecida. Se for em parcelas, não custa nada dar aquela pesquisada na vida do interessado e ver se ele realmente tem condições financeiras de arcar com os pagamentos. Isso pode ser feito nos órgãos de proteção ao crédito, verificando certidões negativas de dívidas fiscais e cíveis, inclusive pela internet.

Conhecer bem o seu comprador e suas intenções para com o imóvel evita problemas (Foto: Shutterstock)

“Quando se faz a venda parcelada, se trabalha com um instrumento particular de compra e venda, assim o vendedor posterga a assinatura da escritura até o pagamento integral do valor. Então, faz o compromisso, entrega as chaves e só transmite a propriedade quando o valor total for pago”, ensina o advogado Rafael Quaresma, especialista em Direito do Consumidor.

A segurança para cumprimento de qualquer obrigação deve ser vinculada ao que está previsto no contrato. “Deve haver a notificação imediata do comprador sobre o inadimplemento. E, caso ele extrapole os limites aceitáveis pelo vendedor, fazer a rescisão do contrato”, explica o advogado Rafael Paiva Nunes, especialista em Direito Imobiliário.

Risco

Negociação direta e por dinheiro ou cheque pode indicar um mau negócio (Foto: Shutterstock)

O advogado Rodrigo Karpat, também especialista em Direito Imobiliário, entende que o pagamento de parcelas em dinheiro ou cheque é arriscado, a não ser que esteja atrelado a garantias legais que cubram o valor ou permitam a retomada do bem em caso de falta de pagamento.

“O procedimento no caso de atraso deverá ser o previsto em contrato, o que, via de regra, requer uma notificação no caso de atraso superior a 15 dias, depois nova notificação, e, após este prazo, inicia-se a cobrança judicial dos valores em aberto”, diz Karpat.

Ele explica que na cobrança em atraso cabem juros, multa, correção monetária e honorários advocatícios conforme pactuado em contrato firmado entre as partes. A sugestão é que o vendedor parta para ação judicial no caso de atrasos superiores a três meses.

“Mas nada impede que ingresse antes. O vendedor deve juntar no processo o contrato de compra e venda, procuração e comprovantes de tentativa de recebimento dos valores de forma amigável”, explica o especialista.

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O contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel é o documento onde se pactua a venda de um imóvel, não havendo possibilidade que haja arrependimento posterior do negócio realizado.

Essa aquisição, na maior parte dos casos, é feita de forma parcelada, com pagamentos ao longo de vários meses e anos.

Em razão desse parcelamento, é possível que, durante a execução do contrato, haja o inadimplemento do comprador com o pagamento dessas parcelas, o que pode resultar na cobrança dos encargos pelo atraso e até a rescisão desse contrato por culpa do comprador.

A rescisão do contrato por inadimplência, entretanto, dependerá da caracterização do inadimplemento absoluto, que é comprovada mediante o envio de notificação e o passar do prazo previsto, sem pagamento, quando será possível pôr fim ao contrato.

Requisitos para a rescisão por falta de pagamento

Primeiramente, é necessário que seja enviada uma notificação, informando sobre o atraso no pagamento das prestações previstas no contrato, discriminando o seu valor e encargos, por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Essa notificação poderá ocorrer pela via judicial, por meio de interpelação.

O prazo para realizar a quitação dos valores em atraso (purgação da mora) é de 15 (quinze) dias, conforme prevê o art. 1º, do Decreto-Lei nº 745/1969, veja:

Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.   

E o art. 22, do Decreto-Lei nº 58/1937, diz:

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.    

Após passado o prazo dos quinze dias e persistindo o não pagamento do débito, o compromissário vendedor poderá proceder com a rescisão do contrato e adotar as medidas legais para reaver o imóvel, como a propositura de uma ação de reintegração de posse.

É importante esclarecer que não há necessidade de registro no Cartório de Registro de Imóveis do contrato de compromisso de compra e venda para que a notificação seja realizada, conforme prevê o próprio art. 1º, do Decreto-Lei nº 745/1969 e a súmula de nº 76/STJ:

A falta  de  registro  do  compromisso  de  compra  e  venda  de  imóvel  não  dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

Qual imóvel necessita desse procedimento para a rescisão por atraso no pagamento das parcelas?

Oart. 22, do Decreto-Lei nº 58/1937 trata do “compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados”.

Os imóveis não loteados são definidos como:

“Terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos diretamente do loteador, bem como demais imóveis construídos e prontos.”

Imóvel construído e pronto é aquele comercializado após a emissão do “Habite-se” ou auto de conclusão da obra.

Dessa forma, a aplicação da citada rescisão contratual se restringe aos imóveis loteados que não foram adquiridos diretamente do loteador ou os que foram comercializados após a emissão do “habite-se”.

Exceção da notificação – cláusula resolutiva expressa

Havendo, entretanto, cláusula resolutiva expressa, no contrato, não haverá a necessidade do envio da notificação para caracterizar o inadimplemento absoluto do comprador.

A cláusula resolutiva expressa é um dispositivo incluído no contrato – uma cláusula mesmo – dizendo que, havendo o atraso superior ao prazo previsto, o contrato estará rescindido, independentemente de qualquer outra medida.

O art. 474, do Código Civil, diz o seguinte sobre esse tipo de cláusula:

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Havendo, portanto, a presença dessa cláusula, não será necessário o envio de qualquer notificação ao comprador, bastando a existência do atraso (mora) no pagamento das parcelas para que haja a rescisão do contrato.

Mudança na Lei após 20/02/2015

Essa possibilidade de rescindir o contrato sem notificação é uma novidade, não é aplicável a todos os contratos existentes, mas apenas àqueles que preveem a cláusula resolutiva expressa e que tenham sido feitos após a data de 20 de fevereiro de 2015.

É que, antes dessa citada data, a redação do art. 1º, do Decreto-Lei nº 745/1969, exigia a notificação, mesmo estando presente a cláusula resolutiva expressa, a saber:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que dêles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.

A sua alteração, para a nova redação, ocorreu apenas com a publicação da Lei de nº 13.097/2015, em 20/01/2015, que passou a vigorar, em relação ao citado artigo, apenas 30 (trinta) após a sua publicação (art. 168, inciso II, da Lei de nº 13.097/2015), o que se deu em 20/02/2015.

O parágrafo único, do art. 1º, incluído pela Lei de nº 13.097/2015, prevê a possibilidade de resolução por inadimplemento do promissário comprador de pleno direito, quando existir a cláusula resolutiva expressa:

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.  

O prazo mínimo para configurar o atraso absoluto, capaz de gerar a rescisão contratual, ainda permanece o mesmo, de 15 (quinze) dias, contudo, não se mostra mais necessário o envio da notificação ou interpelação judicial, desde que haja a presença da cláusula resolutiva expressa, no contrato.

Portanto, preste bastante atenção no contrato que você está assinando e procure um profissional qualificado para te orientar e analisar o documento, antes de você assiná-lo.

Nulidade em rescisões contratuais sem a devida notificação

Em contratos desprovidos de cláusula resolutiva expressa ou, mesmo quando há a sua previsão, mas realizados antes de 20/02/2015, o ingresso de ação de rescisão contratual ou de reintegração de posse, depende da realização da notificação extrajudicial ou interpelação pela via judicial.

A ausência do cumprimento desse requisito, inclusive, pode gerar na nulidade de todo o processo ajuizado, em razão do descumprimento de um requisito indispensável para o regular prosseguimento da demanda, qual seja, a constituição do devedor em mora, conforme entendimento dos Tribunais:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL NÃO LOTEADO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO. DECRETO-LEI 745/69. Nos termos do Decreto-Lei 745/69, o compromissário vendedor do imóvel, antes de demandar o compromissário comprador para rescindir o negócio por inadimplência de prestações, deve notificá-lo para a finalidade de constituí-lo em mora, cuja inobservância acarreta a extinção do processo, por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA CASSADA.

(TJGO, Apelação (CPC) 0471439-04.2011.8.09.0031, Rel. LEOBINO VALENTE CHAVES, 3ª Câmara Cível, julgado em 29/01/2018, DJe  de 29/01/2018)

VOTO DO RELATOR EMENTA – BEM IMÓVEL – PERMUTA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – Demanda que atribui inadimplemento contratual ao polo passivo – Improcedência decretada – Inconformismo – Não acolhimento – Necessidade de notificação prévia para constituição em mora – Interpelação do devedor que constitui condição de procedibilidade da demanda – Notificação premonitória em benefício exclusivo do promitente comprador com vistas a lhe oportunizar a emenda da mora imposta pelo art. 397 do Código Civil e Súmula 76, STJ – Requisito legal indispensável, que não pode ser suprido pela citação dos devedores (tampouco por mensagens através do aplicativo whatsapp) – Providência desatendida – Precedentes – Sentença mantida – Recurso improvido

(TJSP;  Apelação Cível 1012337-33.2020.8.26.0477; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/06/2022; Data de Registro: 08/06/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE ENCARGOS CONTRATUAIS. DEMANDA AJUIZADA EM FACE DE DOIS RÉUS. FALECIMENTO DE UM DOS RÉUS ANTES DO AJUIZAMENTO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO AUSENTES. EXTINÇÃO DO FEITO COM BASE NO ARTIGO 485, IV, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. SENTENÇA CORRETA. RECURSO DESPROVIDO.

1. A sucessão da parte por seu espólio ou seus sucessores, na forma do art.108 e seguintes do CPC, ocorre apenas quando o falecimento acontece durante o trâmite processual, não sendo possível alterar o polo passivo da demanda quando a morte se deu antes do ajuizamento.

2. A notificação extrajudicial prévia é requisito essencial para o ingresso de ação de rescisão de contrato de imóvel, na esteira dos arts.1º do Decreto 745/69 e 32 da Lei 6.766/79.

(TJPR – 8ª C.Cível – 0014993-83.2017.8.16.0017 – Maringá –  Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA –  J. 21.06.2021)

Desse modo, a depender do tipo de contrato, data e documentos existentes em um eventual processo judicial, a ausência da notificação poderá ser alegada pelo comprador que não conseguiu arcar com o pagamento, impedindo a rescisão contratual.

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Dr. Rafael Rocha Filho

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