Como montar o planejamento de uma obra?

Segundo o Wikipedia o planejamento é uma ferramenta administrativa, que possibilita perceber a realidade, avaliar os caminhos, construir um referencial futuro, o trâmite adequado e reavaliar todo o processo a que o acoplamento destina. Mas o que isso tem haver com a minha obra? Por que é importante fazer o planejamento de obra?

Neste post vamos tentar responder estas questões discutindo 6 conceitos que julgamos fundamentais para você planejar a construção da uma casa. São eles: etapas da construção, orçamento, contratação serviços, cronograma físico-financeiro, compra dos materiais e acompanhamento. Confira!

Planejar é prever as ações e recursos necessários para realizar uma atividade em um determinado período de tempo. Fazemos isso o tempo todo sem perceber. Por exemplo, assim que notamos que o nível do combustível está na reserva, começamos a planejar uma parada para abastecimento. Assim, podemos definir o planejamento de obra como a planificação e organização das ações e recursos necessários para construir uma casa.

Sabemos que não é uma tarefa fácil fazer um bom planejamento de obra. Também sabemos que dificilmente você irá conseguir acertar tudo, e que certamente surgirão imprevistos. Mas iniciar uma construção sem saber quanto tempo e dinheiro irá custar é muito arriscado, pois a chance de você não conseguir terminar a construção são enormes. E para saber o tempo e custo estimado de uma obra é necessário fazer um bom planejamento de obra.

Um planejamento bem feito também irá ajudar a economizar dinheiro na compra dos materiais e contratação dos serviços. Além de minimizar o desperdício de materiais e retrabalhos. Quer saber como? Continue lendo este post.

Quais são as etapas para construir uma casa?

Não existe uma receita para fazer o planejamento de obra, mas é fundamental saber quais são as etapas da construção de uma casa. Sem isso você não conseguirá saber quais sãos as ações e recursos necessários para construir uma casa.

No PraConstruir nós dividimos a construção de uma casa em 14 etapas. Abaixo vamos apenas listar quais são as etapas e explicar o que são.

Não temos a pretensão de afirmar que esta é a única forma de dividir a construção em etapas. O profissional contratado pode mudar esta divisão para melhor se adaptar a uma sua necessidade. Porém não se assuste se ele sugerir as mesmas etapas. Isso pode ocorrer por que para pedir o financiamento, a Caixa Econômica Federal exige que o cronograma físico-financeiro tenha estas mesmas etapas.

Como fazer o orçamento da construção?

Para saber quanto irá custar a sua casa é necessário estimar todos os gastos com a compra dos materiais, contratação dos serviços e custos indiretos. A esta estimativa nós damos o nome de orçamento da construção.

Se você está começando agora e quer apenas ter uma noção do valor, recomendamos que faça a estimativa através do CUB (custo unitário básico). Ele representa o custo médio por metro quadrado de obra e é calculado e divulgado mensalmente pelos sindicatos da Construção no site www.cub.org.br.

Agora, se você já tem o projeto, recomendamos que faça um levantamento mais detalhado para melhorar a qualidade da sua estimativa. Com os projetos arquitetônico e estrutural é possível prever todos os materiais que serão necessários na obra, desde o poste de luz padrão até a torneira do lavabo.

O resultado deste levantamento recebe o nome de memorial descritivo dos materiais. Com ele é possível criar um orçamento mais real, pois é possível estimar as despesas item por item. Geralmente a estimativa dos preços do memorial descritivo são obtidos do índice SINAPI.

Não esqueça de incluir no seu orçamento os custos da água, energia elétrica, aluguel de máquinas e equipamentos utilizadas na obra. Estes gastos são chamados de custos indiretos e normalmente são esquecidos, mas pesam no bolso e devem fazer parte do orçamento.

Quem contratar para o serviço?

Para executar todas as ações da construção da casa, é necessário contratar vários tipos de serviços e profissionais. Cada profissional desempenha um papel diferente e importante para a conclusão da obra. Por isso, montar uma equipe boa é fundamental. Para formar a equipe da sua obra você irá precisar dos seguintes profissionais:

Existem várias formas de contratar a equipe da sua obra. A escolha da melhor deve levar em consideração o seu tempo para gerenciar as equipes e acompanhar o andamento da obra. Outro fator importante é o nível de detalhamento do seu projeto.

Você tem pouco tempo e não conhece muitas pessoas que trabalham com construção na sua cidade? Então é preferível pagar um pouco mais e contratar um empreiteiro, com equipe para executar a maioria dos serviços, do que ficar contratante um a um.

Como fazer o cronograma físico-financeiro?

Para fazer o cronograma, temos que estimar o tempo de execução de cada etapa da construção. Depois, devemos organizar as etapas de forma sequencial, criando assim o cronograma da obra com data de início e fim. Quando incluímos os valores que serão gastos em cada etapa, este cronograma passa a ser chamado de cronograma físico-financeiro.

Para criar um cronograma realista, você deve avaliar a quantidade de mão-de-obra disponível e o tempo de execução de cada atividade. Você deve considerar também o clima da sua região, pois em dias chuvosos há vários trabalhos que não podem ser realizados. Por exemplo: impermeabilizações das fundações e paredes, concretagem e assentamento de blocos.

Fazer o cronograma físico-financeiro é importante para você economizar dinheiro. Com ele você saberá a hora certa de comprar os materiais ou contratar os serviços para a sua obra. Quando você compra ou contrata antes da hora, corre o risco do material estragar no estoque e a mão de obra ou equipamentos ficarem parados. Se você compra ou contrata depois, corre o risco da sua obra ficar parada por falta de materiais ou mão de obra.

E mais, saber com antecedência quais materiais e serviços irá precisar permite que você pesquise e encontre melhores preços e condições para compra dos materiais. Além de diminuir o risco de parar a obra por falta de dinheiro. O cronograma físico-financeiro é tão importante que os bancos exigem que ele seja apresentado para liberar o financiamento.

Como comprar os materiais de construção?

Planejar a compra dos materiais é fundamental para você economizar. Comprar quantidades maiores reduz o preço e facilita o gerenciamento dos pedidos e entregas. Geralmente, as compras de última hora acarretam em preços e condições piores.

Mas atenção, o tamanho da compra também deve considerar o espaço de armazenamento disponível e o prazo de validade dos produtos. Se o material for armazenado de forma errada, podem ocorrer perdas e o prejuízo pode ser maior que a economia.

Uma vez planejada a compra, é necessário pesquisar os preços nas lojas, e nesta hora quanto mais melhor. Recentemente o Bom Dia Brasil exibiu uma reportagem sobre a variação dos preços em São Paulo e Rio de Janeiro, segundo a reportagem os preços podem dobrar de uma loja para outra.

Mas lembre-se, o barato sai caro, não adianta focar só no menor preço, uma compra boa deve buscar o equilíbrio entre qualidade e preço. Produtos de menor qualidade podem gerar retrabalhos e manutenções com custos extras que acabam com a economia inicial.

Como acompanhar a obra?

Finalmente chegou a hora de pôr a mão na massa e começar a levantar a casa. Mas atenção, não adianta nada fazer o melhor planejamento de obra do mundo se você não o seguir. No planejamento nós apenas organizamos as ações e recursos no papel. Mas para realizar a construção dentro do planejado, é necessário disciplina e acompanhamento.

Uma maneira eficiente de acompanhar a execução da construção é através do diário de obra. No diário são descritas todas as atividades que foram realizadas durante na obra, as condições climáticas, atrasos, manutenções de maquinários e todos os problemas ocorridos. Normalmente o engenheiro responsável pela obra e/ou a construtora ficam responsáveis pelo apontamento dessas informações no diário.

Pelo menos uma vez por semana você deverá analisar as informações do diário da obra e comparar com o que estava previsto no planejamento. Desta forma será possível identificar quais atividades estão atrasadas. Permitindo há você tomar as providências necessárias para eliminar os atrasos e minimizar o impacto nas etapas seguintes.

Uma outra opção muito interessante é utilizar um sistema de gestão de obras on-line. Antigamente os sistemas de gestão de obra eram viáveis somente para construtores com muitas obras. Felizmente, hoje os sistemas web estão cada dia mais acessíveis. Estas ferramentas podem melhorar muita o acompanhamento da sua obra.

Se você não fizer o acompanhamento do realizado vs. planejado regularmente, todo o tempo investido no planejamento de obra será perdido e os benefícios não serão atingidos. Pense nisso.